Pitanja
i odgovori

NA KOJI NAČIN SE BIRA PROFESIONALNI UPRAVNIK?

Poslovi upravljanja mogu biti povereni profesionalnom upravniku, odlukom stambene zajednice, koja na Skupštini u svakom trenutku može odlučiti da za poslove upravljanja angažuje profesionalnog upravnika.

Odluka o poveravanju poslova profesionalnom upravniku može se doneti i donošenjem pravila vlasnika. Poslovi upravljanja poveravaju se profesionalnom upravniku zaključenjem ugovora između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja, i može se zaključiti na određeno ili neodređeno vreme.

Stambena zajednica ima pravo da zahteva od kompanije koja se bavi profiesionalnim upravljanjem da angažuje određenog profesionalnog upravnika, ali i da prestane da obavlja iste poslove.

KO MOŽE DA SE BAVI PROFESIONALNIM
UPRAVLJANJEM STAMBENIM ZAJEDNICAMA?

Poslovima profesionalnog upravljanja mogu se baviti privredna društva ili preduzetnici angažovanjem lica koje ispunjava uslove za profesionalnog upravnika.
Kompanija koja se bavi profesionalnim upravljanjem ima pravo da se bavi poslovima profesionalnog upravljanja ako ima najmanje jedno lice u radnom odnosu na neodređeno vreme sa punim radnim vremenom koje je upisano u registar profesionalnih upravnika koji vodi Privredna komora Srbije.

KOJE SU OBAVEZE PROFESIONALNOG UPRAVNIKA?

U skladu sa pravima i obavezama iz Zakona, upravnik zastupa i predstavlja stambenu zajednicu. To znači da sa početkom primene Zakona mora da: podnese prijavu za upis stambene zajednice u registar stambenih zajednica; izvrši poslove označavanja posebnih delova i drugih prostorija kao zajedničkih ili samostalnih delova zgrade; izvrši popis posebnih i zajedničkih delova zgrade, na osnovu postojeće tehničke i druge raspoložive dokumentacije koju dostavljaju vlasnici posebnih delova zgrade; uspostavlja i vodi evidenciju o vlasnicima posebnih delova, vlasnicima samostalnih delova i licima kojima su zajednički ili posebni delovi zgrade izdati u zakup, odnosno na korišćenje po drugom osnovu (za fizička lica: ime, prezime i JMBG, a za pravna lica poslovno ime, adresa sedišta i matični broj); izvršava odluke stambene zajednice.

Kada su u pitanju finansije, upravnik se stara o: naplati iznosa koji plaćaju vlasnici posebnih delova za potrebe izvršenja poslova iz nadležnosti stambene zajednice; raspolaže sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice, u skladu sa propisima kojima se uređuje otvaranje, vođenje i gašenje tekućih računa; realizuje program održavanja; organizuje radove hitnih intervencija; organizuje izvođenje radova na zajedničkim delovima zgrade i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade u skladu sa usvojenim programom i kontroliše da li se ovi radovi izvode; vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice;

Upravnik je dužan, a na tome bi trebalo da insistiraju svi stanari, da podnosi skupštini stambene zajednice izveštaj o radu, koji posebno sadrži prikaz realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenja sredstva za realizaciju svake od aktivnosti.

Zgrada se može poveriti i na profesionalno upravljanje i to mogu raditi privredna društva ili preduzetnici (organizator profesionalnog upravljanja), angažovanjem lica koje ispunjava uslove za profesionalnog upravnika.

Profesionalni upravnik vrši poslove iz nadležnosti upravnika zgrade, ali pored toga on radi i sledeće: predlaže skupštini stambene zajednice program održavanja zgrade; stara se o održavanju zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade; uz saglasnost skupštine stambene zajednice - odlučuje o načinu korišćenja zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade; obezbeđuje mogućnost prijavljivanja kvarova ili drugih problema (kao što su: nepoštovanje kućnog reda, buka i drugi štetni uticaji) u zgradi 24 časa neprekidno; na osnovu primljene prijave obavesti nadležni organ o problemu, odnosno zahteva preduzimanje odgovarajućih mera, od nadležnog organa; evidentira svaku primljenu prijavu sa podacima o problemu i vremenu prijema, kao i sa drugim podacima, ako su poznati (ime i prezime podnosioca prijave, licu koje je uzrokovalo probleme i drugo); obezbeđuje izvršenje radova hitnih intervencija u primerenom roku, a najkasnije 48 časova od trenutka prijave; predlaže skupštini stambene zajednice visinu naknade za održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta.

KOJE SU PRENOSTI PROFESIONALNOG
UPRAVLJANJA ZGRADOM?

U praksi se pokazalo da u najvećem broju, predsednici skupština stanara nisu imali dovoljno znanja i veština da samostalno upravljaju, što je ranijih godina, gotovo po pravilu, bio slučaj. Dobra organizacija zavisila je od entuzijazma i ličnog angažmana predsednika. Rezultat su zapuštene, nedovoljno održavane zgrade u kakvim danas najčešće živimo. Biranje profesionalnog upravnika zgrade doneće mnogo koristi svim vlasnicima stanova, koji će po pristupačnim cenama uvek imati sve uslove neophodne za normalan urbani život.

Upravnici zgrada će imati sličnu funkciju kao dosadašnji predsednici skupštine stanara, samo sa naglašenom menadžerskom ulogom. Upravnik je taj koji treba da obavesti nadležne organe da obave neku hitnu intervenciju ukoliko je potrebna, zaključi ugovor u ime stanara sa javnim preduzećima, odnosno zastupa zajednicu stanara u svim pravnim poslovima.

ŠTA JE STAMBENA ZAJEDNICA?

Stambena zajednica je skup vlasnika stanova i lokala u zgradi i ima status pravnog lica, koji stiče u trenutku kada najmanje dva lica postanu vlasnici dva stana, a čine je svi vlasnici stanova. Ako zgrada ima više celina sa zasebnim ulazima, stambenu zajednicu čine vlasnici stanova svake od tih celina (stambena zajednica ulaza). Stambena zajednica se upisuje u registar stambenih zajednica, ima matični broj, PIB i tekući račun.

KOJE SU NADLEŽNOSTI STAMBENE ZAJEDNICE?

Skupština stambene zajednice odlučuje o:

• biranju i razrešavanju upravnika;
• donošenju odluka o poveravanju upravljanja zgradom, odnosno izboru profesionalnog upravnika;
• uzimanju kredita;
• određivanju visine mesečnog iznosa koji plaćaju vlasnici posebnih delova za potrebe izvršenja poslova iz nadležnosti stambene zajednice, i to na ime troškova održavanja, troškova za rad organa stambene zajednice i drugih troškova;
• donošenju programa održavanja i staranju o održavanju zajedničkih delova zgrade;
• donošenju odluke o organizovanju poslova održavanja zgrade, odnosno o poveravanju poslova održavanja zajedničkih delova zgrade;
• preduzimanju radova na zajedničkim delovima zgrade;
• održavanju zemljišta za redovnu upotrebu zgrade;
• fizičko-tehničkom obezbeđenju zgrade i stvari na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade;
• korišćenju zajedničkih delova zgrade izdavanjem njihovih delova trećim licima ili vlasnicima posebnih delova;
• načinu korišćenja zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade; unapređenju zajedničkih delova zgrade;
• osiguranju iz člana 30. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada;
• postavljanju, odnosno ugradnji stvari na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade i visini naknade koju plaćaju vlasnici tih stvari;
• usvajanju izveštaja o radu upravnika, odnosno profesionalnog upravnika, koji posebno sadrži prikaz realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenju sredstava za realizaciju svake od aktivnosti;
• visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade;
• drugim pitanjima od značaja za stambenu zajednicu.

KOJI ORGANI UPRAVLJAJU STAMBENOM ZAJEDNICOM?

Organi stambene zajednice su skupština i upravnik.
Skupština stambene zajednice može da formira odbore, komisije i druga tela, a odlukom skupštine određuje se njihov sastav, zadaci i način rada. U slučaju poveravanja upravljanja profesionalnom upravniku na osnovu odluke stambene zajednice, skupština može izabrati jedno ili više lica koja će posredovati u poslovima između stambene zajednice i profesionalnog upravnika.